Убить двух зайцев, или К чему приведет «ипотечное зачатие»

Федеральные власти обсуждают возможность выдачи льготной ипотеки тем, у кого пока нет детей, но кто пообещает стать родителем в ближайшее время. Эксперты назвали инициативу, с одной стороны, полезной, а с другой – рискованной. BN.ru собрал для вас разные мнения.

На недавнем заседании у вице-премьера Марата Хуснуллина группа девелоперов выступила с весьма оригинальной идеей: выдавать льготную ипотеку тем, у кого пока нет детей, но кто твердо намерен ими обзавестись. В обмен на обязательство родить в течение двух лет такие семьи могут рассчитывать на жилищные кредиты под 6%.

Идея пока сырая, но в первом приближении все видится так. Бездетная семья получает ипотеку по той же схеме, что и пара с младенцем. Формально – под рыночный процент (допустим, 23%), но в реальности выплачивает лишь 6%. Недополученную прибыль банку компенсирует государство. Если в течение оговоренного срока заемщики действительно становятся родителями, то им оставляют льготную ставку. Ну а не случатся наследники – ставку просто пересчитают на актуальную к тому времени.

Скорее всего, даже при плохом раскладе (аист так и не прилетел) заемщики не пострадают, поскольку есть надежда, что через пару лет ключевая ставка наконец-то снизится. По прогнозу Центробанка, в 2027 году она вернется к уровню 7,5–8,5%, следовательно, кредиты значительно подешевеют. На этом фоне все выглядит так, что молодые семьи могут смело претендовать на участие в программе и покупать недвижимость: они в любом случае ничего не теряют… Таким образом, по замыслу авторов предложения, удастся убить двух зайцев: улучшить демографическую ситуацию в стране и поддержать падающие продажи новостроек.

*****

BN.ru попросил экспертов строительной отрасли назвать плюсы и минусы программы «ипотечного зачатия», а также оценить перспективы ее реализации. Тема, как оказалось, волнует многих.

Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ»:

– Шансы на поддержку инициативы минимальны, так как риски для всех участников сделки слишком высоки. Два года – маленький срок для реализации требований по деторождаемости. У семьи могут измениться обстоятельства, вплоть до развода. Из-за невозможности выполнить поставленные условия процент по ипотеке на уже купленную квартиру повысят до рыночного, и не все заемщики осилят повышенный ежемесячный платеж.

В случае принятия новации для застройщиков будет немало плюсов, ведь объем продаж заметно поднимется. Но только поначалу: так как ажиотаж этот искусственный, то впоследствии возникнут минусы. Так, на рынок вернутся продажи с ипотечными обременениями, поскольку необдуманные поступки покупателей приведут к вынужденным продажам и демпингу. Кроме того, увеличится продажа долей, если супруги не сумеют договориться между собой. 

Кирилл Чебаков, управляющий партнер We-On Group:

– Инициатива позволит решить два глобальных вопроса. Во-первых, покупка жилья станет доступной для многих семей. Во-вторых, молодые люди, вступившие в брак, смогут почувствовать себя увереннее и решиться на рождение детей. А это улучшит демографическую ситуацию, которая сейчас в кризисе из-за падения уровня рождаемости.

Однако реализация программы вызывает ряд вопросов. Как именно можно создавать и выполнять договоренности о рождении детей в семьях, получивших льготную ипотеку? Ведь процесс появления ребенка на свет зависит от многих факторов. Если будут продуманы механизмы регулирования и выполнения договоренностей, то «ипотечное зачатие» станет прекрасным инструментом по решению масштабных проблем.

Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»:

– Идея выглядит спорной. Подобные меры могут породить ряд правовых коллизий. Например, семья берет обязательство по рождению ребенка в течение двух лет, но не может его выполнить по объективным причинам (как вариант, по медицинским показаниям). Что в таком случае делать с льготной ипотекой? Ведь государство не получает эффект, на который рассчитывает… На поддержку отрасли эта мера вряд ли значительно повлияет. Семьи будут с осторожностью брать «ипотеку за зачатие» из опасений, что обязательство не удастся выполнить. Доля этой программы в сегменте льготной ипотеки окажется незначительной.

Для поддержки девелоперов и улучшения демографической ситуации более эффективным было бы развитие уже существующих программ. Например, можно поднять порог по возрасту детей в семьях, которые могут рассчитывать на помощь государства. Тогда родители, имеющие сына или дочь старше шести лет, получат возможность улучшить жилищные условия и задуматься еще об одном ребенке.

Илья Васильчук, судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью:

– В случае реализации программа создаст новые проблемы как на рынке недвижимости, так и в сфере кредитования. Рождение ребенка – серьезная нагрузка на семейный бюджет, значит, у заемщика возникают риски нарушений обязательств по кредитному договору, даже при обещанной низкой ставке. Также непонятно, что делать, если заемщики не смогут зачать или не успеют родить ребенка. Ведь в этом случае люди обязаны доплатить разницу по процентам, и это тоже создает угрозу неисполнения обязательств по кредиту.

Остаются неурегулированными и другие вопросы. Сочтут результативным случай, если пара прибегнет к ЭКО, но за два года заемщица еще не забеременеет? Считается усыновление ребенка либо прием под опеку? А вдруг ребенок родится мертвым либо погибнет вскоре после рождения? Или окажется, что заемщица изначально была бесплодной? Либо пара вовсе не собиралась заводить детей, а просто хотела сэкономить на платежах? Можно рассматривать таких супругов как кредитных мошенников? Возникнет в результате негативная судебная практика, как с материнскими капиталами? Все эти вопросы могут стать серьезными минусами для участников рынка новостроек.

Юлиан Овечкин, руководитель отдела ипотеки Level Group:

– Идея привлекательна с точки зрения стимулирования ипотечного рынка и поддержки для молодых семей, которые хотят решить жилищный вопрос еще до пополнения в семье. Главный плюс в том, что увеличится доступность жилья для многих семей. Вместе с тем такая схема кредитования не лишена подводных камней. Если заемщик за отведенный период не представит документы о рождении ребенка, банк пересчитает ставку на рыночную. Есть вероятность, что в будущем ключевая ставка снизится, а следовательно, и рыночные ипотечные ставки окажутся ниже текущих. Однако это тоже риски, которые нужно учитывать.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой» (эксклюзивный брокер проекта «Кронфорт»):

– Предложение весьма странное с этической точки зрения и открывающее поле для различных спекуляций. Гораздо эффективнее было бы вернуть в мегаполисы льготные программы для семей с двумя детьми – сейчас они остались только в маленьких городах. Еще более востребованной стала бы льготная ипотека для семей с одним ребенком без ограничения по возрасту, то есть до совершеннолетия. Вот это реальная поддержка для пар, планирующих улучшить жилищные условия в связи с прибавлением в семье!

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group:

– Предложение может заинтересовать молодых людей, планирующих заключить брак, и облегчить финансовое бремя на начальном этапе семейной жизни. Инициатива окажется выгодной, даже если семья не сможет родить ребенка в установленный срок. Ведь в ЦБ считают, что к 2027 году ключевая ставка снизится и рыночная ипотека подешевеет. Данная схема позволит заемщикам не откладывать планы по улучшению жилищных условий, комфортно пережить период высоких ставок и через два года получить доступную рыночную ставку. Для застройщиков это тоже станет поддержкой в сложный период.

Однако есть и риски: если прогноз ЦБ не сбудется и заемщик не сможет подтвердить статус родителя, то ставка по взятому кредиту вернется к рыночной, что приведет к заметному росту ежемесячных платежей. Поэтому важно тщательно обдумать возможность оплаты такого кредита и быть готовым к потенциальным изменениям в условиях… В целом реализация такой программы требует внимательного анализа и понимания спроса на жилье, уровня рождаемости, а также экономических тенденций.

Ксения Плешкова, коммерческий директор ГК «Практика»:

– Мы поддерживаем эту важную инициативу. Доступность льготной ипотеки для семей без детей может стать сильным драйвером для строительной отрасли. При этом у инициативы есть свои риски. Главный вопрос: что будет с заемщиками, которые по тем или иным причинам не смогут стать родителями в указанный срок? Если ставка для них резко возрастет, это приведет к росту кредитных рисков и снижению интереса к программе. Также важны механизмы контроля со стороны государства: как планируется отслеживать выполнение обязательств и какие меры поддержки предусмотрены в сложных жизненных ситуациях.

В то же время подобная программа способна значительно оживить спрос на новостройки, особенно в сегменте доступного жилья. Это выгодно и застройщикам, и банкам. Наша компания пошла на опережение и разработала альтернативный вариант – ипотеку для будущих родителей. Мы предлагаем: 20% первый взнос или зачет вторичной недвижимости; 0 рублей – платежи до родов; оформление семейной ипотеки под 6% после рождения ребенка. Такой подход снижает финансовую нагрузку на семьи и делает приобретение жилья более доступным уже на этапе ожидания ребенка.

Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»):

– Семейная ипотека позволила улучшить жилищные условия уже более чем для 1 млн семей с детьми. Однако между выдачей кредита по факту рождения детей и кредитованием за обещание родить есть существенная разница. Банк и дольщик должны подписать юридически значимый документ, неисполнение которого повлечет пересмотр условий кредитования по рыночной ставке. Все мы надеемся, что ЦБ смягчит денежно-кредитную политику, но и в этом случае ипотека за обязательство родить – это повышенные риски для заемщиков.

Даже при обязательном страховании бесплодия страховщики вряд ли будут охотно покрывать разницу между субсидированной и рыночной ставкой. Если использовать медицинскую терминологию, то бесплодие – это динамический фактор. Утрата репродуктивной функции может произойти в любой момент, в том числе после заключения кредитного договора. Есть и другие серые зоны. Например, когда один из родителей является гражданином другой страны либо ребенок родился за границей.

Инициатива предполагает, что это будет одна из мер поддержки демографии. Но и здесь не все очевидно, ведь 74% браков в России завершаются разводом. Пока данная инициатива видится сложной для законотворчества и требует комплексной проработки и публичной оценки.

*****

Итак, несмотря на благородные цели новой инициативы, ее реализация может быть осложнена рядом негативных факторов.

Во-первых, это риски бесплодия или развода, которые, по статистике, не так уж малы. По данным Росстата, доля бесплодных семей в стране колеблется от 17 до 24%. Кроме того, примерно семь из десяти браков распадаются, а средний срок семейной жизни не превышает десяти лет. По результатам опроса ВЦИОМ, подавляющее большинство пар (46%) расстаются из-за финансовых трудностей, в числе которых безденежье, жилищные проблемы и высокие ставки по ипотеке.

Во-вторых, это практическая невозможность предусмотреть все случаи умышленного обхода требований программы. Как матерые аферисты, так и просто не отягощенные моральными скрепами индивидуумы однозначно воспользуются шансом заполучить жилье по адекватной стоимости, не собираясь при этом выполнять поставленные Родиной задачи по увеличению рождаемости.

В-третьих, это дополнительная нагрузка на государственный бюджет. Доля госпрограмм в выдачах в 2024 году и без того составила порядка 68% – значит, почти две трети выдаваемых кредитов Минфин погашает вместе с заемщиками. С учетом того что разница между льготными и рыночными ставками составляет от 17 до 21%, основное долговое бремя по новым жилищным кредитам ложится на казну. И с принятием подобной инициативы ситуация только усугубится. Неспроста шансы на ее реализацию многие эксперты считают минимальными.

17.02.2025 08:00 | Источник БН.ру

Автор: Зоя Горохова

Фото: Изображение от pikisuperstar на Freepik